Thị trường bất động sản trong quý I/2025 chứng kiến sự bùng nổ giá đất nền tại nhiều khu vực sau khi xuất hiện thông tin về việc sáp nhập các tỉnh, thành phố. Chỉ trong tháng 3, giá đất nền tại một số khu vực đã tăng mạnh từ 30-50%, và lượng tìm kiếm đất nền trên toàn quốc cũng ghi nhận sự gia tăng ấn tượng. Theo dữ liệu từ Batdongsan, giá đất nền tại các tỉnh thành đã tăng trung bình từ 20-67% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, lượt tìm kiếm đất nền ở Hà Nội tăng 52%, TP.HCM tăng 31%, còn các tỉnh khác ghi nhận mức tăng từ 54-140% so với tháng 2.
Báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cũng cho thấy sự tăng giá cục bộ tại các tỉnh được dự đoán sẽ nằm trong diện sáp nhập, như Nhơn Trạch (Đồng Nai) với mức tăng 30-50%, Phú Mỹ và Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu) tăng 20-30%. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng những biến động này chủ yếu phản ánh mức giá kỳ vọng của người bán và không hoàn toàn phản ánh sự thay đổi thực tế trong giao dịch.
Cùng với sự gia tăng giá đất, thị trường đất nền cũng chứng kiến sự gia tăng mạnh về giao dịch. Theo DKRA Group, phân khúc đất nền là phân khúc có giao dịch tăng trưởng mạnh nhất trong quý I/2025. Có tới hơn 44% sàn môi giới báo cáo giao dịch tăng từ 10-50%, với một số khu vực tại miền Nam và miền Bắc ghi nhận tỷ lệ giao dịch tăng trưởng ấn tượng.
Tuy nhiên, các chuyên gia đều cảnh báo rằng sự tăng trưởng mạnh mẽ này tiềm ẩn nguy cơ tạo ra một "sốt đất ảo", nhất là khi những đợt tăng giá này không đi kèm với những yếu tố vững chắc như hạ tầng giao thông, phát triển kinh tế và quy hoạch đô thị thực tế.
Nguy cơ “sốt đất ảo” từ tâm lý FOMO
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, mặc dù giá đất nền có xu hướng tăng mạnh, nhưng đây chủ yếu là sự gia tăng mức giá kỳ vọng của người bán, chứ không phải là mức giá thực tế trong giao dịch. Mức độ tăng giá mạnh mẽ nhất được ghi nhận tại các tỉnh miền Bắc, trong khi các tỉnh phía Nam có mức tăng khiêm tốn hơn. Điều này phản ánh một phần ảnh hưởng của tâm lý "FOMO" (Fear of Missing Out) – sợ bỏ lỡ cơ hội của các nhà đầu tư, khi họ chạy theo tin đồn và thông tin không chính thức về việc sáp nhập các tỉnh thành.
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết rằng những biến động giá đất theo thông tin quy hoạch không phải là điều mới mẻ trên thị trường bất động sản Việt Nam. Mỗi khi có thông tin về quy hoạch mới, giá đất tại các khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn, nhưng sự tăng trưởng này không bền vững nếu không có nền tảng phát triển vững chắc như hạ tầng giao thông và các yếu tố kinh tế xã hội.
Tăng giá chỉ dựa trên tin đồn có thể dễ dàng "vỡ bong bóng"
Ông Nguyễn Văn Đính cũng nhấn mạnh rằng giá trị bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững phải dựa trên sự phát triển đồng bộ về hạ tầng, giao thông và sự phát triển kinh tế của khu vực. Nếu giá đất tăng chỉ dựa trên thông tin đồn đoán về quy hoạch mà thiếu sự phát triển thực tế, rất dễ dẫn đến rủi ro "chôn vốn" và thua lỗ. Điều này đặc biệt nguy hiểm với những nhà đầu tư mới hoặc những người tham gia thị trường với nguồn vốn không đủ mạnh và thiếu kinh nghiệm.
Ông Đinh Minh Tuấn cũng cho rằng có ba yếu tố quyết định sự tăng trưởng bền vững của giá đất tại một khu vực: đầu tư công, nền tảng kinh tế địa phương và tỷ lệ xuất nhập cư. Nếu chỉ tăng giá dựa trên thông tin sáp nhập, mà không có sự phát triển cơ sở hạ tầng và nền tảng kinh tế vững chắc, thì xu hướng này rất dễ trở thành “sốt đất ảo”, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Khuyến cáo từ các chuyên gia: Cẩn trọng với đầu tư trong bối cảnh sốt đất ảo
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cũng đưa ra lời khuyên về việc đầu tư trong bối cảnh hiện tại. Ông cảnh báo rằng nhà đầu tư cần hết sức thận trọng và không nên chạy theo tâm lý đám đông. Thông tin về sáp nhập tỉnh có thể tạo ra một làn sóng đầu cơ, nhưng nếu không có thông tin quy hoạch chính thức, hoặc quy hoạch chậm trễ, thị trường rất dễ bị vỡ bong bóng.
Theo ông Kiên, giá bất động sản thực tế phụ thuộc vào nhiều yếu tố vĩ mô như hạ tầng, giao thông, tình hình kinh tế địa phương, khả năng thu hút dân cư và phát triển việc làm. Một khu vực bất động sản thực sự tiềm năng sẽ phát triển mạnh mẽ dù có thay đổi địa giới hành chính hay không. Do đó, các nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi tham gia vào những đợt tăng giá đất ngắn hạn, đặc biệt nếu họ không phải là những chuyên gia trong lĩnh vực này.
Kết luận
Thị trường bất động sản hiện tại đang chứng kiến một làn sóng đầu cơ mạnh mẽ, đặc biệt là sau thông tin sáp nhập tỉnh thành. Tuy nhiên, các chuyên gia đều cảnh báo rằng sự tăng giá này có thể chỉ mang tính chất tạm thời và không bền vững nếu thiếu nền tảng phát triển thực sự về hạ tầng và kinh tế. Nhà đầu tư nên thận trọng và tránh "lướt sóng" theo thông tin không rõ ràng, bởi nguy cơ "sốt đất ảo" luôn tiềm ẩn. Một chiến lược đầu tư dài hạn và bền vững mới là con đường an toàn trong bối cảnh hiện nay.